WERTERMITTLUNG
Grundsätzlich sollte bei jeder Wertermittlung eine Vor-Ort-Besichtigung durch einen neutralen Gutachter stattfinden, damit alle individuellen Eigenschaften der Immobilie als Zu- bzw. Abschläge in die Beurteilung einfließen können.
Bei der Wertermittlung wird der Verkehrswert als Preis, der für eine Immobilie derzeit am Markt erzielt werden kann, stichtagbezogen ermittelt. Bei der Verkehrswertermittlung kann der Sachwert, der Vergleichswert oder der Ertragswert je nach Umständen und Ziel herangezogen werden.
Der Verkehrswert eines Grundstückes wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt im Falle einer Veräußerung am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten, z.B. Wegerecht und tatsächliche Eigenschaften, z.B. Grad der Erschließung, sowie die sonstige Beschaffenheit zu berücksichtigen. Persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten, bleiben dabei außer Betracht. Dies ergibt sich aus der Definition des Begriffs Verkehrswert nach §194 BauGB. Bei bebauten Grundstücken kommt noch der Wert des Objektes und der Außenanlagen hinzu. Dieser wird mit dem Sachwertwertverfahren und ggf. mit dem Ertragswertverfahren (bewirtschaftete Nutzungen) ermittelt.
Der Sachwert einer Immobilie wird mit Hilfe des Sachwertverfahren (nach § 21 ff. WertV) ermittelt. Das Sachwertverfahren leitet getrennt vom Bodenwert den Verkehrswert des Gebäudes aus seinen vermutlich bei der Herstellung tatsächlich angefallenen Baukosten ab. Dem liegt die Annahme zugrunde, dass der Wert eines soeben neu erbauten Gebäu-des grundsätzlich seinen Herstellungskosten entspricht. Die Ermittlung der typischerweise angefallenen Herstellungskosten (§ 21 Abs. 4 WertV) geschieht mittels der sog. Baukostentabellen. Diese geben die durch-schnittlichen Baukosten (Normalherstellungskosten) an, die für einen bestimmten Gebäudetyp pro m² Geschossfläche oder m³ Rauminhalt anzusetzen sind.
Als Basis zur Vergleichswertermittlung werden vergleichbare Objekte im ähnlichen Zustand und Lage herangezogen und normiert. Vorraussetzung sind genügend Vergleichsobjekte. Das Verfahren ist sehr realitätsnah und wird daher von vielen Sachverständigen gerne angewandt.
Der Ertragswert wird mit dem Ertragswertverfahren (nach § 15 ff. WertV) ermittelt und stellt bei bewirtschafteten Objekten und sonstigen Renditeobjekten die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes dar. Bei seiner Ermittlung ist von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag auszugehen, welcher sich aus Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt.
Bei der Wertermittlung wird der Verkehrswert als Preis, der für eine Immobilie derzeit am Markt erzielt werden kann, stichtagbezogen ermittelt. Bei der Verkehrswertermittlung kann der Sachwert, der Vergleichswert oder der Ertragswert je nach Umständen und Ziel herangezogen werden.
Verkehrswert
Der Verkehrswert eines Grundstückes wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt im Falle einer Veräußerung am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten, z.B. Wegerecht und tatsächliche Eigenschaften, z.B. Grad der Erschließung, sowie die sonstige Beschaffenheit zu berücksichtigen. Persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten, bleiben dabei außer Betracht. Dies ergibt sich aus der Definition des Begriffs Verkehrswert nach §194 BauGB. Bei bebauten Grundstücken kommt noch der Wert des Objektes und der Außenanlagen hinzu. Dieser wird mit dem Sachwertwertverfahren und ggf. mit dem Ertragswertverfahren (bewirtschaftete Nutzungen) ermittelt.
Sachwert
Der Sachwert einer Immobilie wird mit Hilfe des Sachwertverfahren (nach § 21 ff. WertV) ermittelt. Das Sachwertverfahren leitet getrennt vom Bodenwert den Verkehrswert des Gebäudes aus seinen vermutlich bei der Herstellung tatsächlich angefallenen Baukosten ab. Dem liegt die Annahme zugrunde, dass der Wert eines soeben neu erbauten Gebäu-des grundsätzlich seinen Herstellungskosten entspricht. Die Ermittlung der typischerweise angefallenen Herstellungskosten (§ 21 Abs. 4 WertV) geschieht mittels der sog. Baukostentabellen. Diese geben die durch-schnittlichen Baukosten (Normalherstellungskosten) an, die für einen bestimmten Gebäudetyp pro m² Geschossfläche oder m³ Rauminhalt anzusetzen sind.
Vergleichswert
Als Basis zur Vergleichswertermittlung werden vergleichbare Objekte im ähnlichen Zustand und Lage herangezogen und normiert. Vorraussetzung sind genügend Vergleichsobjekte. Das Verfahren ist sehr realitätsnah und wird daher von vielen Sachverständigen gerne angewandt.
Ertragswert
Der Ertragswert wird mit dem Ertragswertverfahren (nach § 15 ff. WertV) ermittelt und stellt bei bewirtschafteten Objekten und sonstigen Renditeobjekten die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes dar. Bei seiner Ermittlung ist von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag auszugehen, welcher sich aus Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt.